主持人：今天很高兴大家来参加楼讯网主办的2008年重庆地产大猜想，关于房价的座谈会。接下来我给大家介绍一下到场的各位嘉宾，大家也认识一下。从我右手边开始，第一位是南方东银策划经理杨小波；第二位是丽都锦城策划经理李治；右边第三位是招商地产的策划经理李京。左手边第一位是巨成营销部经理张贞；第二位是中原地产的前期策划部主任彭棋；第三位是《新楼市》杂志新闻部主任陈能熊。
　　目前处在一个岁末年初的时间，关于2008年重庆房地产市场的走向，大家都充满了太多不确定和猜测，不管是业内还是业外，但房价问题一直是开发商和购房者最关心的问题。一方面，房价的高低直接关系到开发商的利益；另一方面，对于购房者来讲，房价是关系到改善自己住宿环境的一个很直接的因素，也是部分投资者寻找投资机会一个途径。关于2007年的房价，大家可能都很清楚，在几个月间有了个很大幅度的增长，但是2007年的房价到底涨了多少，是以怎样的势头在涨呢？我们今天也想听一下业内的声音。首先我们请招商地产的李京经理发一下言。
　　李京：首先，很高兴能够有机会来跟各位同行交流，也感谢楼讯网给我们提供这么一个交流的平台。我想还是先请中原地产彭先生谈一谈吧，经常看他们的报告，他们掌握的房地产市场的调研数据比较准确，分析也比较专业。
　　彭棋：好的，那我就不推辞了。从目前我们深圳中原、广州中原和北京中原反馈的信息来看，深圳的房价来看从6月份翻了一倍，但在调控开始后，深圳部分项目也开始大幅度降价，在这当中，率先开始降价的就是万科，因为万科提出来超过20%的利润才做，在深圳房价下跌当中也起到了很好的作用。从6月份涨了一倍上去，然后又跌回来了。
　　杨小波：9月份是一个拐点。
　　主持人：这段时间确实有很多降价的消息，比如说上海的汤臣一品，被政府勒令直接降价，在全国各地降价的声音比较多一些，目前重庆的房子在最近一段时间也在说要降价，不知道大家对这方面的了解是怎样的？
　　杨小波：其实，从重庆主城区6月份到现在，价格是上涨了。但是，深圳是9月份下降5%的回调，从目前来说，整个重庆的交易情况是根据自己的特征，9、10月份环比增长是下降，到了11月份，一个是因为一些主流楼盘，再加上房交会等等因素，成交量上涨了40-50%，而价格也在上涨。但价格上涨幅度最大的是北部新区，其他的区域，像南岸区、九龙坡区、沙坪坝区价格也是这样的行情。它们略有上涨，但上涨幅度是10%左右。因此，又说到了明年的价格问题，这个问题我们在营销板块来说，包括销售部门也在讨论，他们是非常乐观的。我个人对这个问题认为是谨慎看高，因为重庆的城市地位来看毕竟是直辖市，又是一个特区。并且，它的房价对于全国其他城市而言处于发展的状态。因此，对重庆房价在全国化的视野来看，它应该是上扬，只是说上扬的幅度由于它的特性以及地方政府的产业调整有关系。
　　我预计，明年4、5月份估计它的价格比我们现在一期开盘的价格要上涨20%-30%。
　　主持人：价格涨得有点高。今年其实开出的楼盘，在很长一段时间，至少在6-10月份都销售得很好，其中包括巨成龙湾这边也销售得不错。所以想请张贞经理根据你们的销售情况，谈一下今年的房地产价格。
　　张贞：其实这个话题很多媒体都在谈，包括网上。国内很多包括像王石、潘石屹这些名家都在讨论房价的走势，刚刚看到提纲在说，潘石屹说这是在赌博，也算是一家之言。我一直在考虑一个问题，重庆房地产是不是就是一个政策上的事，就像股票一样。事实上国内的房产我认为真的是政策和资金的推动，并没有完全进入品牌的效果。
　　所以，从这个背景来看，我们今天讨论的话题可能也是代表一家之言。我从几个方面来说这个问题，仅仅从重庆来看。
　　第一，从外部环境来说。其中一个就是宏观政策，从最早的70、90年的政策，包括央行出台的个人房贷的首付提高，这一系列政策反映了中国是GDP增长的情况下出现了一个矛盾。因为，在国外当人均GDP超过1000美元的时候，这就要杀富济贫，如果不杀富济贫，这个矛盾会越来越严重，而且社会会动荡不安。所以，沿海地区，从北京、上海来看，包括深圳，当然每个地方的房价涨的阶段性和涨幅都不一样，包括成都在内。比如说刚刚说深圳是涨了一倍，我听这个消息是涨了一倍，幅度是没有这么大，所以我感到惊奇。
　　从政策的背景来看，的确与GDP增长有关。
　　第二，国内现在的宏观政策，我们的产业结构发生了一些矛盾，以前我们不仅仅是做房地产的，也在研究一些消费品的市场。中国现在在GDP方面，房地产的投资和收入占了很大的比重，这是不正常的事情。一个国家如果光靠发展地产去拉动内需，肯定是不正常的。它的制造业，特别是工业，包括服务跟不上就要发生很多问题。我们从这些问题也无法处理一些数据，但我是凭自己的推断来看这个问题。
　　从重庆来看，政策面来看，重庆一直处于不温不火的情况。重庆经过了很多波峰波谷，包括几个时代，我们大致可以推断，第一个就是锦绣山庄和加州花园为代表的所谓“富人区”的优势，我认为可以叫做“品牌意向时代”包括协信时代天骄推出的。第二，龙湖引入的。从外地来了很多，包括重庆内部还有很多民营企业都在做房地产。
　　主持人：您认为对重庆的房价带来什么影响呢？
　　张贞：重庆在2002-2003年涨了一波，从一千多涨到三千多。重庆这次涨价发生了很大的变化，一个是外部涨价因素的促进，同时最大的原因是6.18之后重庆特区的成立，这个涨价有几个可以去观察和分析的。这次涨价，我们原来涨3000元多的时候重庆除了别墅以外，6000多元的都很少。现在看到中高端物业的价格攀升很快，而且在低端物业重庆目前成交量比较萎缩的情况下，像北滨一号等一些楼盘，他们都卖到了1万以上，可以看得出中高端楼盘逐渐看好，而且重庆以前3000、4000多元的价格没有拉开差距。我认为“八二”现象正在出现，这种现象出现，我认为首先是产品本身发生的变化。目前重庆中高收入相对比较多了，而且从外地来的中低端的利润相对较低。其实，一个城市的发展，我们要看它的房价怎样，更重要是看高端的物业。像武汉、上海，他们的房价和本身的房价可能差距5-10倍，而重庆没有拉开差距。
　　 主持人：现在就是重庆普通住宅的大概价格，重庆花园洋房的价格和别墅的价格是多少？
　　 张贞：别墅10000元以上，花园洋房在5000-6000元，中低端在3000-6000元左右。我认为产品从中低端物业向高端物业发展，它的价格发生了很大的变化。那么商业实际上也是一个很重要的因素，也需要考虑。因为真正投资客户来说，买房子很多是投资客户。我刚才谈到高端物业的利润是很大，重庆商业利润也很大，但目前重庆的商业很难做。像万达做商业比较好的企业，还包括其他一些企业，我认为目前重庆商业的增值空间比较大一些。这是一个被大家所忽略的话题。
　　 主持人：我认为关于项目的定位问题，可能招商地产这边肯定做了不少的调查，包括对价格的制定以及促进今年房产的研究，掌握了不少的数据和内容。
　　 李京： 实际上无论是房地产市场本身还是由房地产衍生出来的相关话题，都是大家比较关注的焦点。我们跟业内人士聊，跟普通购房者聊，大家一致认为重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区后将会更有发展潜力，政府、开发商、投资客将共同带动重庆房价上涨，房地产市场虽不至于持续保持高歌猛进，但重庆市场的预期还是在持续走高。当然，近期国家出台了一系列调控政策，五次加息、收缩银根，二套房贷款政策一出台更是一石激起千层浪，购房者特别是投资性购房的观望气氛也越来越浓厚，一般市场看，近期购房的时机还是不够有利，这也给发展商产品本身提出了更高的要求，客户是否选择购买商品房，关键还是要看发展商自身的产品是不是值不值得客户买单。
　　我认为，商品房的房价决定因素无非两个：一是供求关系，二是资本投资拉动；供求关系上讲，相对于其他大城市，重庆的市场处于相对比较健康的状况，基本不存在泡沫成分。再看资本市场，房地产市场投资最终还是要朝资本市场靠，现在境外资本市场可以说还没有大举进军重庆房地产市场，但近期频繁出现的地王说明境外资本已经开始关注重庆，据我了解，一些国外的投资公司也在不断考察重庆市场准备抓住时机有所作为。所以未来房价的上涨是必然的。只是房价涨幅受很多因素的影响，不是谁能预测的。但是最保守的估计，商品房市场价格明年上涨10％是没问题的。
　　杨小波：北京的很多一线开发商，包括招商局他们带动了以及提升了房屋的品质。
　　李京：整个重庆房地产产品的品质已经具有相当的水平，产品的层次差距也开始逐渐拉大，所以很多高品质楼盘产品的价格还是有很大上涨空间。
　　张贞：就重庆板块来说，明年价格方面有几个看法。
　　第一，涨幅是肯定的。
　　第二，产品的价格差异绝对会拉开，甚至出现2万块钱以上的单价，这就是马太效应，高的很高，低的很低。如果品质不好，价格就低，品质好，价格就高。
　　第三，很重要的因素就是背景，一个是重庆城市形象，二个往往外部周边城市的价格下跌，重庆房价有可能上涨。而且，重庆成为特区以后，明年肯定有后续的政策出来，这也是为什么要涨到30%这么一个支撑，因为特区出来以后，它上次不是有五个板块定位吗？这五个板块肯定要细化，有后续的优惠政策，这肯定将支撑房价。
　　李京：现在龙湖春森彼岸高层卖到11000/平方米，且吸引了大量外地客户关注和购买，这对整个北滨沿线、甚至重庆市房价的拉升都有很积极的作用。
　　主持人：李总谈一下你的看法。
　　李治：我对房市主要这么看。我们要关注到另外一个情况，地方政府的地价没有往下跌，只是往上走。这个情况我们都知道土地的本身如果说没有下降的话就是成本没有下跌，这股寒流也是源自一种潜规则的对抗，是地方和中央的对抗。我们看到的就是这个情况。
　　我们认为根据现在目前的整个市场的情况来看，这股寒流的情况，对开发商本身而言，可能更注重的是一种资本和现金流状态。所谓的资本，如果你拿不到地，就可能被驱逐，如果你在这股寒流过程中，你卖不动了，那你会怎么办？你不可能降地价，你可能联合开发商。如果你没有联合开发，你也不够拿地，你就面临被驱逐的状态。在资本的前提下，这是我们必须要看到的资本状态。
　　第二，现金流。对于整个市场的现金流状态，现在大家都在叫，媒体也在叫市场不行了。我们要看到这个不行是哪个不行？比如说6、7、8、9、10月份的销售情况。
　　 彭棋：它去年的成交额是13000元平米，今年是在一倍以上。
　　 李治：也就是说成交量已经翻了一倍了。
　　 彭棋：最近几个月有所萎缩。
　　 李治： 现在的市场成交量是我们11月份是12月份面对着6、7、8、9、10成交量大的情况下来看的。我记得10月份是2985套左右，成交的数据量是相当高的，而面对6、7、8、9、10会差一点。
　　现在的市场情况与传统的消费品市场差不多，即中高档的楼盘和中低档的楼盘分化（挤占）中端的楼盘，楼盘的阶层正在突显。中高档的楼盘会提升拉动价格，一部分的换房的阶层，或者是崇尚品牌这样的客户会偏向于中高端的市场，所以中海北滨1号、金科十年城等这些中高端的楼盘销售状态比较良好，而龙湖春森彼岸、江与城的销售状态与其他房地产商之间我认为不能做对比，因竞争对手不具备龙湖所拥有的客户资源条件和对比条件。
　　中低端的楼盘和中端的楼盘抢什么？抢性价比。当然，我们也认为各位涨得很正确一定会增加。对于中低端楼盘也一定会造成中端楼盘的分流。
　　从这个市场价格波动的情况来看，如果再从这个节点，稍微有一点的疏忽，这个分流都不好说。因为这存在几个问题的分流。
　　第一，南坪它有100万方的经济适用房我们必须要看到，经济适用房针对经济适用房的价格，政府是这样规定的60平方（建筑面积）以下，最大幅度不超过70平方米，这指单套建筑面积。如果这样，必然存在分流然，经济适用房的客户与商品房的客户还是有很大区别的，因为60平方米建筑面积的房子按公摊推算就一室一厅，在环境打造上必须与商品房的客户有不同，但它还是有一定的分流情况，即会对一室一厅有所分流。反过来看，如果我们在房地产稍微有一点疏忽，有可能会有一点的问题。因为从前几年情况来看，我们注重地，所谓的地是什么呢？就是我们注重它的配套，不管是商业配套，还是我们的教育等的配套，我们注重对地段的打造，对产品的本身是不突出的。当然滨江路，招商地产这与众不同，这有很大的区别。但是，对于大家来讲，可能会注重地。
　　其实，我们在产品上，当然，每一个都很有特色，不管是一米阳光，还是丽都锦城，都有突出的产品特色。但除了打造你的地段属性以外，你的产品也必然要有亮点，这样才能吸引购房者。你说明年的话，中高端和中低端还是一个重点，将是明年楼市的重点。
　　 主持人：各位的发言我也总结了一下，可能对明年房地产市场影响的因素有几个。
　　第一个就是房贷。
　　第二个就是经济性房和廉租房。
　　第三个就是土地。
　　第四个就是政策。
　　第五个就是产品。
　　据我所知，有一些网友和业内人士关注明年的房地产价格，另外，开发商拿了地，现在采用结盟拍地的手段，这会不会成为2008年开发商拿地的手段？另外，一个消息说，重庆目前有5-8家企业拿地超过1万亩，2008年会不会诞生一些超级大盘？这是我们关注的问题，各位业内专家有什么看法？
　　 张贞：我从来不做超级大盘。我认为超级大盘在重庆这种现象很多，在全国来说都是罕见的。我认为和重庆政府目前政策有关，你看重庆出多少超级大盘？什么鲁能星城等，但做得好的都没有几个。在重庆，我认为做超级大盘比较难。比如说，我们兄弟单位融汇半岛，去年他们没有多少量开发，他们就比较难。再说融侨半岛，因为教育配套，规划改革等，很多媒体对它进行负面的报道。相对来说，融侨比较次之。奥林匹克，包括其他的楼盘，我认为做得都还不怎么好。
　　在全国来说，重庆的大盘太多了，明年的预测其实都是开发商争相比拼实力，也是一种智慧。我敢这么说，除了本土的开发商和外地来的，真正稳健的开发商都不喜欢这么做，比如像中海、万科、恒大等。为什么重庆会出现这种超级大盘这么多？一个是因为重庆政府政策有关，二个是超级大盘出现还是与地价相对比较低有关。所以，明年的地价还要上涨。你拿地的方式一般通过拍卖。
　　 李治：明年肯定会是上涨，因为在这之前有一个信息是这样说的，说薄熙来书记到重庆之后，想把重庆的GDP打造成为全国第三。GDP怎么拉动呢？大家很清楚最直接的方式就是房价和地价。
　　 主持人：地价的上涨幅度明年会不会超过房价的上涨幅度？
　　 张贞：肯定。楼面价格超过5000元的有没有？
　　 陈能雄：有一个。
　　 杨小波：重庆超过4800元的产品，是以洋房、别墅为主。今年均价超过普通的高层，比如说一米阳光等都超过了这个价格了。比如说，滨江、临江、观江等景观资源的普通高层都已经超过4800元了。所以，今年年底房价超过五千的都是很正常的现象。
　　外地开发商到重庆拿地，从囤地和囤盘肯定是拿几千亩和上万亩，但是作为产品开发的，做两个状元府第等楼盘，一部分卖给政府，更大一部分土地是卖给其他开发商，作为地块运营商来经营。对项目的开发模式和方向不仅仅是一个住宅了，更多的是生态、工业等因素。从一个城市的战略部署来拿所谓的商业大盘，从经营、发展来说，根据情况再来定，并不是单一的住宅，综合社区。它可能是工业产业，或者第三产业，就符合地产的形态出现了。
　　 彭棋：为什么这么大的开发企业到重庆来，除了看到重庆的潜力之外，还有就是重庆的容易获得地块。从现在的情况来看，都市型的，包括融汇半岛等，这样的大盘已经出现了，成功运作了多年，从明年、后年来看，又有新的大盘出现，这结合了城乡统筹的政策。这部分出现在什么地方呢？它包括了我们潜在合作的，以及城郊结合部，通过这样的政策进行大幅控地。其中一个项目控地非常大，都是以平方公园来计数。这样的大盘将在2008年成为房地产新兴的热点和亮点。
　　第二，谈到土地价格。它的影响因素很多，包括区域分合，包括它的区域板块。明年我们认为价格是缓涨，做销售价格时，楼盘定为普通价格的话，不要高于2500元，因为我们发现今年房产出现了一些引诱，我们回过头来看，从重庆房产价格从1000多元涨到了3000多元，它有一个大幅上升的过程，今年比较一致，只是今年上涨更快。在这个过程当中，成交房地产的成交量有一个放大。我们曾经对成都的一个开发商说过，重庆的房价应该在07年一个大幅上涨，建议他们到重庆来。
　　尽管重庆成为城乡改革配套区，城市平台在不断提升，我们回看客户，90%以上是大重庆范围的，其中有50%左右是区县客户，只有50%是本地客户，这说明什么？在五年以前，重庆人描绘自己的客人时，50%的人都是我是在哪里上班。这样的群众消费力量是比较好的，为什么有很多房子是区县客户来买，区县客户有一些背景，小老板等。本地的客户群消费能力是比较差的。这一块我们在广州、北京反映了一个情况，当地的只能买七八千的房子，但主流已经在万上了。一般开盘的销售量不到30%，就出现了一个交易量萎缩情况。所以今年会出现这么大的下滑和政策。看一下重庆的房地产市场，我的看法是，从价格来看，它只是一个指标，只是一个结果。首先来看一下重庆的房地产是否健康，是否有泡沫。我们认为从价格和量是没有泡沫的，成交量是一个坚实的基础。从未来来说，会不会大幅攀升？我们保留疑问。
　　回过头来，普通的中小开发商，在价格预估方面，如果他的盘和开发实地比较小的话，在做经济测算时，评估时价格不要定在6000元以上，这样是不明智的。按照一般规律，拿地在房产处于低潮时拿地，而在高潮时要开发和销售。所以，在房价大幅上升以后，我们认为拿地要更谨慎一些。
　　主持人：那就是像这一系列的超级大盘会不会对明年的房产价格造成影响呢？
　　 李治： 差异是这样的，我个人认为大盘实际上并不影响，并不是说特别影响某一个区域。就是说一个楼盘并不能成为一个区域，或者影响当年的销售量。一年的销售量，13000万方，今年的开工量是2500万，开工量并意味着销售量。今年我们能吃一碗（1300万方的销售量），结果吃了两碗（2500万方的销售量），明年会不会回流只能吃半碗或只够吃一碗半，我们还是必须有谨慎的乐观。
　　目前在政府宏观调控和银行加息的背景下，性价比将是一个市场的关键词。我认为从各方面的因素来看求稳还是比较合适的。当然各个楼盘有优势和特色存在，对于一个大盘本身来讲，它必须将区域地段的打造与产品亮点结合来做。但从目前来看大盘目前并不能立即改变一个区域的现状，这是摆在我们面前的一个事实。
　　 主持人：刚才提到影响房子价格的就是房贷，今年加了五次息，对老百姓购房有一定的影响，虽然目前重庆还没有太多购房人提前还贷的情况。很多人关心明年会不会继续加息？而且加息对于开发商来讲会不会影响购房者的购房热情？作为开发商来说，对这个事情有什么看法？
　　 李治：热情是肯定的。2008年过后，奥运会过后，经济有进一步的打击。可能是中央源自于这样一个担心，所以进行了硬性的宏观调控，应该是这样的前提。现在我们购房者看了东西就有下面一些担心。是否有进一步加息？我们三次加息利息是5.85，明年三月份变成6.61。加息会阻碍一些购房者的脚步，这是肯定的。还有一个物业税，这实际上是针对开发商进行的。但物业税本身大家清楚，进行风险的转嫁也并不是第一次了，这个问题对我们来讲不大。重点的是购房者有一些担心，因为对于将来工作的忧心。现在我们的购房者它的收入没有这么高，而房价拉高了。但我们的性价比也没有突出来。现在的购房者的来访量来看，一般稍微中端，性价比不够高，差一点售房部有五组左右来访量，但现在我们像其他的销售，我们的情况来看，平时达到30多组，你必须要通过某种前提体现这种情况。如果我们的服务业、制造业等的工资不上涨，始终会存在一个瓶颈，不管怎么拉都不行。
　　现在中央的政策是这样的，在向西部进行转移。我们也在考虑经济的转移不能说是来自于我们硬性的拉动，就是说公路，是通过公路、道路强行拉动的。实际上软性的东西是没有提高的。如果稍微有闪失，人就要踉跄两步。这是肯定的，大家都很清楚这个条件，说白了，谁能熬得久，谁就能好起来。从重庆的范畴来讲，我们必须看到重庆的战略地位在不断提高，是以重庆作为经济带往周边或者成都发展，只要城市的吸引力不断扩大，我们认为房价还是会不断上涨。
　　 李京：以前的重庆给人的印象是一线政治城市、二线经济城市、三线房地产城市，但随着一系列利好消息的到来，现在重庆房地产市场朝二线城市到一线城市之间靠的趋势已经相当明显了。所以房价还得涨。
　　 李治：成都市60%是左右的房子是由外面（云、贵、川等各省市的人）来拉动的，2007年的成都春交交会，成都的拿到外面去打一个广告，客户都自愿去购买。而我们的城市不一样的，目前仅能够吸引郊县客户为主，比例大约在45%左右，但吸引云、贵、川的客户层方面，城市吸引力还需要进一步提升。重庆城市吸引力如果不进一步提升，必然有一个缓冲带，或者是一个价格的盘整，这是必然的。
　　 李京：深圳楼价一般3万左右，同样品质的楼盘重庆还没有过万，再和北京比，重庆市场商品房在园林绿化等配套设施的打造上和很多一线城市的产品比也一点不逊色。所以我很看好重庆楼市。
　　 李治：像深圳一线城市有它的因素。它的降价已经很凸显了，与香港差不多了，部分客户回流了。
　　 杨小波：其实，一个城市的定价水平也是一个城市定位的名片，为什么一线房价这么高，从重庆的发展来看，地位上是一线城市，经济是属于二线城市。所以，一线城市的形象必然要推动三线价格要向一、二线发展，本身自身的条件绝对的重庆的房价上涨。房价上涨的走势就像股市一样，是一个阶段性震荡朝上。总体趋势是一个比较理性的、健康的。薄希来来到重庆，他的来对重庆的发展肯定是进一步增加了重庆的地产市场和资本市场相对的衔接和整合。同时，也带动了对外地购房者的吸引力。目前重庆市外来人群，包括重庆主城区以外，和重庆城市以外的，占到40%，以前是20%。通过这些点点滴滴的信息说明了重庆的地价必然上涨。
　　 主持人：我是否可以这样理解：在重庆接下来的高房价支撑，主要是由外地购房者来支撑的？或者是重庆会往外地购房者来发展？
　　 彭棋：我们首先是关注滨江住宅这一块，看问了之后就买别墅，他们都是买资源的。然后买完别墅之后，就看有没有普通小户型有没有卖，完了之后再关注商业的。对住宅这一块不太关注，因为滨江住宅等在半年内涨幅太大。
　　 主持人：刚才听各位谈的主要是谈住宅这一块，其实，像重庆目前的商业和写字楼这块，在外地购房者这一块，外地购房者怎么看待重庆的商业，或者是写字楼呢？
　　 杨小波：重庆的商业价值是一个洼地，但是对于外地投资者而言是一个机缘。当时卖的物业一类是属于办公型，温州人来买的时候基本上是被套了。说到今年房价上涨，是把三年前投资的商业解了套。我以前在协信，有一定的商业。对商业来说，很多都是者更关心的是租赁，而不注重于购买。包括购房者的心态，他购买商业物业不会像购买住宅追涨，它购买商业物业是以它的质地等来选择价差。对商业地产的，更重要的是如何整合资源，如何把一些所谓生土作为熟土，再来进行出售。这是三三制原则，这是我个人的观点。
　　 李治：写字楼会好一点。
　　 彭棋：写字楼涨价比较多。在之前我做江北千禧年酒店时，对面的中信大厦5月份的时候才5000多元，到现在已经飙到了9000多元，差不多上涨了一倍。商务这一块上升得比较快，特别是北部新区，而九龙坡区这一块比较差。购房者如果对商业这一块不在行，建议不要参与。一般投资者不建议投资商业。投资写字楼，由于持有成本比较高，首付比较高，建议有实力的人去投资写字楼产品。商务商品当中有商务公寓和写字楼，我们重点看好的是三北片区，从具体的走势来看，我们看好观音桥、红旗河沟到高新园区商务公寓和写字楼的投资。
　　 主持人：2007年的房价，大家认为对房价拉升最高的是哪一种物业形态的产品？
　　 李京：我认为近段时间对重庆楼市价格拉动贡献比较大的还是龙湖和富力，龙湖的江景高层卖到11000，富力精装修住宅也卖到11000，而且销售状况都很好。这也给发展商打造一流产品卖高价格增强了信心。实践证明，产品做精做细，市场是会买帐的。
　　 主持人：是6000多元，前段时间在打折，是精装修。
　　 杨小波：今年的房价，特别是富力、龙湖的贡献很大，他们已经上两万了。
　　 彭棋：从6月13号公布信息以来，房价基本上半个月没有涨，首先涨的是江北区域，南岸区次之，其他就跟着涨。
　　 杨小波：我估计明年南岸的涨价高于其他的区域，大家知道，南坪其实很多利好，一个是中心地块的稀缺性，二个是城市的配套，包括步行街的整改。
　　 彭棋：南坪的价值上升没有你们那块好，比如说一米阳光，小户型的板块，很好的。西部那一边购买力很强，而且楼盘很少。
　　 杨小波：真正推动楼盘上涨还是价值的稀缺性，包括自然资源等。
　　 张贞：楼盘地段决定了你好不好卖。
　　 陈能雄：说到薄希来到重庆会带动GDP的上涨，我对这个没有疑问，但是以什么方式带动呢？我们看到薄希来表现最明显的就是商务部，是不是有意识把重庆商业这一块提起来？或者是否有意识把地产这一块提起来？有没有这一块的打算？
　　 李治：如果说中国有市场经济的话，实际上是没有的，它是属于计划经济，只是我们感觉是市场经济。
　　第二，薄熙来书记过来后，这是对我们经济的布点，肯定会带财团来，从中国特色来看，带来的财团让重庆的经济更合理的发展，这是一个布点的必然。
　　所以，重庆的房价从目前来看，不管是宏观、微观来看，都不会跌，都会上涨，只是说要上涨的幅度，具体多少也不好说。房价上涨主要有几个因素。
　　第一，来自于物价的上涨，粮食的上涨，肉上涨，油上涨，来自于民生民计的资本上涨。
　　第二，石油。
　　第三，资本得到蓬勃发展。
　　第四，土地地价。 第五，2008奥运会。
　　我们应该考虑到这些重点因素。
　　 主持人：刚刚大家谈了这么多对2008年的想法，有很多值得期待的地方。作为业内人士来讲，开发商在2008年可能会遇到哪些问题，应该怎样做？另外，对于购房者大家有什么建议？2008年，您认为最值得期待的楼盘有哪些？值得关注的区域有哪些？
　　 张贞：实际上在价格的背后，现在已经出现的怎么办？我想明年更多的作为开发商是关注产品自身本身的价格和品质怎么打造。比如说现在重庆很多楼盘，包括我们的楼盘。我们要做一个产品，举一个例子，春生彼岸和珠江太阳城，两个的位置，它们两个的价格。明年，地段是决定一个楼盘的价值，同时，产品本身的品质也很关键，它结合是内涵。内涵可能就是它的产品本身的设计、景观等。我们在座的人怎么来推广，如何来提升产品本身的价值，要在这方面进行关注。
　　 主持人：对购房者有什么建议呢？
　　 张贞：刚刚彭总已经说得比较好了，他是专家，说得很全面，我很少研究宏观方面的问题，我关注消费方面的比较多一些。对消费者而言，中长期应该投资重庆中高端物业，而中低端物业风险很大，它的短期利润可能很高，能够出手就好，不能出手就很麻烦。因为现在首付提高了，现在银根和地根比较紧锁的情况下，利润越来越低。当然，有实力的投资者还是要投资中高端物业。从投资的预期收益来看，肯定中高端物业要好一些，为什么它的价格攀升比较快，从消费者的预期和收益也相关。
　　我们拿了一块地，我建议做酒店公寓或者写字楼。
　　 主持人：在南岸区？
　　 张贞：对。重庆今年经常出现把一个地段炒得很火，比如说夜重庆做得很不错。从这一点来看，消费者需要谨慎。
　　 主持人：您认为明年2008年最值得期待的楼盘和最值得投资的区域是哪个？
　　 张贞：值得投资的区域我认为是北部新区，其次是南岸。最值得期待的楼盘还没有出现，如果真要说，我认为是写字楼。
　　 彭棋：先说对开发商的一个想法。
　　第一，在2008年谨慎拿地。
　　第二，在住宅的消费价格定价方面，普通、大众产品不要过高，我认为6500元是一个上限。高层、普通住宅针对大众消费者的产品，建议不要过高。当然，这一块可能有很多的解释，比如说超小户型、花园洋房等，我认为是比较大的障碍。
　　第三，要有一个心态，降低明年的预期，销售价格和销售能力的预期。我认为在2008年的销售量很难继续往上大幅增长。
　　然后，开发物业方面，我们认为选择中高端的物业市场机会更大，因为按照招牌挂的程序来看，这是一个富人的游戏，普通购房者在这个过程当中，消费力量大力削弱。这是对开发企业的一个建议。当然6500元的概念，提一个大致的方向。我认为6500元是一个坎儿，不要把它绝对化，这是一个方向化和概念化的一个问题。
　　我们的想法，有可能是在普通住宅这一块有可能不涨，在5000-5500元之间进行。第二，微涨20%的涨幅，不能我含高端产品。我们高端产品对上海、广州等做了研究，从今年来看，高端产品越来越脱离了居住的属性，变成的都是品，甚至变成了收藏品。所以，对高端产品的价格的涨幅我们不做预计。
　　我们对整个2008年投资普通消费者的建议，在主城区范围内，交通便利、配套好，5000-5500元价格之间都可以。可以选择九龙坡、南岸区进行购房，在这一块消费者也可以进行选择。
　　对于投资者来说，2008年有一定的风险。从风险的品种划分来看，我们认为投资普通住宅风险比较大，特别是普通住宅大户型比较大。现在精装房涨了5000多元了，在90平方以上的精装房很难出手的。建议普通投资者不要介入，这块是一个陷井。
　　对于有比较好的经验的投资者，商业这一块机会比较大，整个城市大规划在变动，比如说南区商圈的商铺，值得关注。在商铺当中，我们分社区商铺，商圈的商铺大于社区商铺，如果投资社区商铺，我们建议只着力投资一楼的商铺。当然这是适用于2008年的，在社区商铺当中，目前的价格来看，一楼的商铺有一个比较好的位置，在一个好的社区一万二到一万八是可以接受的，我说的是普通的一比一的开间，在30-40平方。针对于写字楼的投资，我建议投资的门槛是比较高的，普通投资者重点是商业区域这一块，观音桥、红旗河沟、高新园这一块是有投资价值的，可以重点挖掘一下。
　　 主持人：我了解，中原对二手房这一块也是专家，在这一块有什么建议？
　　 彭棋：如果大家需要一步到位的需求，我建议重点关注二手房。这一部分的房子往往有装修的房源没有达到5000元钱，它的房龄可能在2-3年的样子。这也是我刚才谈到的一个隐忧，大家可以关注一下。
　　 主持人：另外，2008年最值得期待的楼盘是？
　　 彭棋：我认为是从2008年以后，不仅仅是2008年，继北部片区之后，西部新城包括了九龙坡区A、B、C、D，还包括沙坪坝的大学城片区，这是我们新的建设区域。从近期来关注稍微早了一点，从整个的消费水平来看，它不如“三北”区，在2008年来看，我对大竹林片区比较看好，就是龙湖江与城项目所在地。
　　 李京：还是要把产品做细做好，对于发展商而言，我认为无论购房者的目的是什么，最终还是要满足居住的本源，产品的品质一定要过硬。
　　 主持人：值得期待的楼盘和看好的区域呢？
　　 李京：简单预测一下，明年开始的三个年头，重庆的房地产市场我相信都会是三北和南岸唱主角，特别是北滨路板块大家都一致看好。作为投资，这四个区域是首选。当然，现在楼盘档次、品质分层趋势明显，买房子还是需要一双慧眼，这个时候也是最考验投资者水平的时候，我想重庆市场只要买房就赚钱的时代已经一去不复返了。当然，北滨路的楼盘，特别是一线江景楼盘，由于资源的稀缺性决定了他的投资潜力，这个很多业内专家也是比较认同的，北滨路的大盘比如春森彼岸、招商江湾城、中海北滨1号，包括国美、珠江太阳城都具有相当潜力，各个产品的定位还是很有差异化。
　　 主持人：就只看好江湾城？
　　 李京：招商江湾城是招商局地产进军重庆的第一个项目，位置在北滨路，一线江景，龙湖春森彼岸以西，处于城市版图的经纬交点，210亩占地，总共48万方，由十几栋板式高层构成，14万方园林绿化， 4个足球场规模，一江、两山、一湖，相当于全部用地都有绿化覆盖；我们的初衷是在未来的北滨路留下了花园，不让北滨路完全被建筑覆盖，在城市中央留下自然栖息地。江湾城的规划设计也可以说是呕心沥血，据我了解，设计师在任何一个微小的细节都认真研究，对规划、户型等做了几十次适应性研究，设计不断优化调整，为的就是满足我们客户对生活品质的最高要求。可以说是招商江湾城专门为爱家人士准备的品质杰作。
　　 彭棋：我也比较看好江湾城。
　　 李京：我们的绿化面积有40万方，基本上有绿化覆盖，以后做出来是很有看头的。
　　 彭棋：你们的领导层是北方过来的吗？
　　 李京：是深圳。
　　 主持人：接下来请李治谈一下。
　　 李治：话题的顺序我反过来谈。我认为比较看好的区域还是“三北”区域和南坪，如果重点谈到南坪这一块，目前有两个区域，一个是南湖片区——学府大道后面这一块潜力很大，因为开发商很多，大盘都在后面积累，丽都锦城、恒大城、蓝光集团、雅居乐等集团都在这儿，这是区域。
　　第二，购房者而言，我个人还是根据个人的需求来看。如果自己能够感觉是品质的，就往品质上走。如果感觉自己是想买一个比较舒适，或者更看重性价比的话，就要多选择一下。前面的区域定价就不多阐述，主要注重性价比，如果综合比较一看，就是性价比。
　　第三，就丽都房地产开发公司而言，丽都锦城打造很简单，我们首先是把地段做成熟，把周边的配套做成熟。第二是打造产品亮点，2变4房，2变3房，3变4房的性价比优势特别明显，产品亮出来后，市场反应也异常的火爆，这就证明了丽都锦城的产品魅力。
　　 杨小波：2008年重庆开发商的发展趋势：一线开发商：企业品牌提升+市场扩张战略+产品品质创新；二线开发商：整合资源+开拓细分市场。开发商面临的问题：
　　1、地根与钱跟的问题：土地成本上涨、银行贷款率上涨、门槛条件设置等，导致了开发商面临如何融资，如何拿地；
　　2、产品定位同质化与品质提升：08年中小户型成为主流产品，在房价上涨的同时控制面积，控制总价成为户型结构设计的方向，在一定程度上形成了户型的面积同质化，故如何提高项目整体品质是大多开发商所思考的问题；
　　3、如何整合资源，优化营销。
　　 主持人：2008年，对于购房者而言，他们应该怎么做？
　　 杨小波：2008年房价保持上涨趋势，购房者应该根据自己实际情况来确定是否下单，如果是首次置业者建议选择交通便利的小户型项目作为置业之选，二次置业者应从开发商、产品、区域发展趋势等条件选择二次置业，保证投资与家居之利。
　　 主持人：您认为最值得期待的楼盘有哪些？
　　1、龙湖江与城：龙湖重庆地产领袖，其所开发的物业升值已成为行业榜样，故对于中高收入者考虑该项目后续房源，加上大竹林组团的区域建设日益成熟，故作为投资之选；
　　2、一米阳光2、3期：一米阳光凭借稀缺城市中心居住资源，其亮相已受到市场关注，故建议年轻人考虑该物业，无论从投资还是居家也是首选。
　　 主持人：您认为值得推荐的区域是哪些？
　　1、南岸区茶园新城：众多知名楼盘：同景国际城、鲁能领袖城、庆隆高尔夫别墅等进驻该区域，加上南岸区政府行政支持、自身的景观资源、区域交通建设日趋完善等，该区域将成为一新型的高尚居住区域；
　　2、双碑-大学城。
　　3、华润建设厂项目：该项目占地近2000亩（需要落实数据），定位滨江型城市综合体，其住宅、商务公寓等依托自身的商业配套与杨家坪成熟的商圈，市场后期潜力看好。
　　 主持人：今天大家也谈了很多，对于明年房价的走势，大家都普遍看好会涨，至于涨多少肯定会跟开发商的产品和购房者的选择有关系。但是，不管怎么样，我们还是完全有理由相信明年的房地产市场比今年更好。好的，感谢各位来参加2008年重庆地产大猜想·房价话题的讨论，今天我们的座谈会就到此结束，谢谢大家！