2011年重庆楼市倾城之“累” 量跌价涨谁来买单

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楼讯网据领域数据分析：2011年重庆市主城区商品房成交171984套，较2010年成交套数下降69577套，降幅为28.8%；成交建筑面积1543.59万平方米，较2010年下降689.83万平方米，降幅为30.8%。
2011年重庆市主城区商品房总成交金额1050.57亿元，建面成交均价为6792元/平方米，较2010年成交均价上涨803元/平方米，涨幅高达13.4%。
今年受宏观政策调控影响，市场全年观望情绪浓厚，同时CPI从年初开始一路上扬，央行为调控CPI全年上调6次准备金和3次加息这对房地产市场供需双方的需求都有严重影响。这两点是造成今年重庆楼市的成交量大幅下滑的主要原因。

主城二环区域十年发展规划发布

2011年楼市全年楼市成交走向分析


2011年1-12月年重庆市主城区商品房成交面积示意图	2011年重庆市主城分区域商品房成交面积示意图
2011年全年成交呈“V”型，1-4月份信贷资金相对较为充裕，且2010年的余热仍在，所以量价呈现双升走势；5-8月份，春季房交会遇冷后整体市场出现低迷状态。信贷资金也异常紧缩，加息和各路政策也扯动着购房者的神经，楼市降价的呼声越来越高，进而导致量价双双进入下行通道；9-12月份，年尾时各个开发商之间的价格战逐渐进入白热状态，部分购房者开始锁定自己中意的楼盘，所以在年尾时呈现量价齐升的形势。		2011年，重庆市主城10区中，商品房成交建筑面积最高的区域为江北区，该区全年共成交商品房建筑面积200.7万平方米。江北今年在售楼盘和新开项目均是重庆10区中最多的一个区域，并且江北区做为重庆最近几年以来的热点区域，人口数量也不断攀升，所以今年江北区是全年成交量最高的区域。2011年，重庆市主城10区中，商品房成交建面价格最高的为渝中区，该区成交建面价格为9680元/平米。

2011各种物业动态走向分析

主城高层新批准预售走势

2011年全年高层市场总新批准预售项目共560个；总供应建筑面积1459.502万方。2011年初开始，国家通过调整存款准备金率和基准利率，出台新“国八条”等一系列措施对楼市进行宏观调控，导致供应放缓。

2011年高层各区中新批准预售量最高的为渝北区，成交量为285.88万方；成交量最低的区为北碚区，成交量为32.89万方。

主城各区高层各区域新批准预售情况

主城高层成交量走势图

2011重庆主城区高层市场共成交商品房建筑面积1318.44万方。由于今年国家上调存款准备金率，加息，限贷限购等一系列的宏观政策的出台，楼市遭到重创。从2月至9月成交量震荡萎缩，年末时才有所回升。

高层全年均价6631元/平米，2011年全年市场进入调整期，政府与开发商之间展开博弈。在政策持续高压的影响下，开发商不得不采取相应的降价措施。

主城高层成交均价走势图

历年主城洋房供应走势

从2008年开始重庆主城区的洋房供应量逐年增加。2011年洋房供应建筑面积为153.47万方，为2008年供应量的2倍。2011年初开始，国家通过调整存款准备金率和基准利率，出台新“国八条”等一系列措施对楼市进行宏观调控，导致供应量的增速放缓。

1月26号出台新“国八条”，2月9号起央行上调基准利率0.25个百分点。随着春交会遇冷后，购房者观望情绪越发浓厚，洋房成为刚需置业者的首选，5月供应量大增，6-8月市场进入调整期。四季度，传统的“金九银十”及年末促销导致洋房供应市场的回暖。

2011年1-12月主城洋房供应走势

2011年1-12月主城洋房成交走势

2011年主城区洋房市场月均成交量9.44万方，整体呈现“高开低走”态势。1月份16.155万方的高位成交量是延续2010年的良好势头，2月份由于国家出台上调基准利率、房产税试点等一系列的宏观政策，成交量大幅度下行，楼市出现转折点。

2011年1月国家出台新“国八条”，2月央行上调基准利率0.25个百分点，楼市进入调整期，2、3月份，成交均价为全年最低。随着春交会后，成交均价的回暖，洋房市场进入价格博弈期，价格较为稳定，在7500元/㎡左右浮动。

2011年1-12月主城洋房成交均价走势

主城别墅新批准预售走势

2011年别墅市场总新批准预售项目共137个；总供应建筑面积121.97万方。其中2月份供应最低，主要受1月新出台的房产税政策和春节影响。

2011年独立别墅备案均价起伏最大，主要是由于独栋别墅数量较少，各个项目价格差别较大，而叠拼和联排别墅涨幅均属正常波动。

主城别墅各物业备案建面价格情况

主城各区域别墅备案建筑面积情况

2011年北区板块以39.78万方备案建筑面积占据当月别墅备案首位，占比约56%；西区板块备案建筑面积21.5万方，占别墅备案总面积的30%；南区板块备案建筑面积10.26万方，占别墅备案总面积的14%。

2011年下半年市场进入调整期，政府与开发商之间展开博弈。在政策持续高压的影响下，开发商不得不采取相应的降价措施。

主城别墅成交均价走势图

2012年重庆主城区域写字楼供应（单位：万方）

2012年重庆写字楼供应主要集中在三北区域和渝中区，市场竞争比较激烈。同时重庆城市价值提升，企业规模和档次提升，对写字楼的要求提高，优质写字楼成开发助理，供不应求，低端项目仍旧找不到出口。

江北、渝中板块整体实力强，向来是重庆商务中心，2012年该板块写字楼放量最大，但凭借其资源型、稀缺性，品牌集群型特征将会表现坚挺，受到大企业和实力强的投资客青睐，价格不会下跌，相对今年均价上涨。

2012年重庆主城写字楼等级供应（单位：万方）

2011年各区供应量情况

以上数据显示，获取预售资格的商业总体量为175.8万，实际供应体量即143.8万方，南岸区、渝北区、渝中区市场最为活跃，3区供应量总和近78万方，占总推出体量近55%。未推出体量近32万方，后市加推，巴南区、北碚区、渝北区将较为明显。

商业项目售价水平受地段的限制较大，不同位置商业，价格存在较大差异。以上数据显示，各区之间，售价都存在较大差距，最低均价在20000元左右。销售均价相近的区，说明所推售商业项目具有相近的商业价值。

2011年各区商业价格趋势

地产动态

重庆二环时代大型布局十年新规划

　　领域观点：现有二环区域现常住人口265万人，其中城镇人口230万人，城市化率87%，户籍人口276万人。由于内环人口承载能力已近饱和，二环区域将是主城区未来新增集聚人口的主要承载空间，依照规划，二环区域适宜工业化，城市化空间1000-1200平方公里，可承载人口约1000万-1200万人。这意味着未来二环区域人口将翻五翻，为房地产发展提供大量刚需需求，按照人均住房占有面积为30平米计算，将创造3亿万方-3.6亿万方的需求，预计未来二环区域将是重庆房地产发展的重点区域，房地产的竞争主战场将向外环转移。此外，新建5个商圈和17个大型购物中心也会促进外环商业的发展，大量人口进入后，商业地产也会随即蓬勃发展。

楼市调控给力房价与房产税受牵制

　　一场看不见的博弈在暗地里进行。刚需者终有刚需，开发商则需要尽快回笼资金。前者憋着等待“抄底的最佳时机”，后者苦撑不愿意让利。这个僵局的打破，需要有一方“hold”不住。
　　限购和保障房的合力，终于让高企的房价逐步低头。国家统计局公布的数据显示，10月份70个大中城市房价平均环比下降0.14%，今年以来首次出现环比下降。国八条”仅隔一天，房产税开始在上海、重庆两地试点。尽管从征税范围到税率来看，均“不足够有杀伤力”，但其试点本身即是一种带有威慑力的信号。
　　有分析认为，未来房地产调控大方向，将是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”等行政手段。

地产名人网络调侃楼市惹来大众关注

　　地产商和一些专家日渐达成的共识是：暴利时代已经过去，现在，楼市进入“下半场”。而他们要做的，是迎接好这“下半场”。当然，也有不同的声音。牛刀，一个标榜“中国房地产最具影响力的独立评论家”的人，在其博客中称，“未来十年无人敢炒楼，因为无利可图。” 　　
　　地产专家陈淮则认为，房价的拐点还没到来，开发商利润少了房价也不会降。他认为，中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。楼市极为复杂，普通民众需要业内人士和专家给予清晰的分析。然而，事实却是，各种观点层出不穷，民众反而失去判断标尺。