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2006年重庆楼市基因突变 |
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别拿豆包不当干粮，这是央视正热播的电视剧。他的意思是，面对眼前这样一个复杂诡异的楼市，任何一个细小的环节，微妙的变化，往往会带来异想不到的结局，一个毫不起眼的角色，也许会力撑大局。需要一种细致的观察，而不是自我娱乐的鼓动与劝说，或者摆下一个“天下无敌”的专业POSE。
细致观察后的陈述比天马行空的预言更为可贵。因为，我们是挥动着旗帜高声呐喊“为购房者踩盘”的人。因为，我们的读者需要在事实中找到真相。
当市场开始透明化，在宏观调控下，房地产必然会走向买方市场。这当然不是我说的，是众多专家真言。在炎热夏季的重庆，开张的火锅店能成功经营，可以说是个好的火锅店，这才是真正的成功。这个道理放在房产开发商身上同样适用，于是重庆大哥级的华宇与金科在新政之下推出了产品大旗。在敏锐和慎重之间，他们倾向慎重；在激情和冷静之间，他们偏重冷静；在感性和理性之间，他们偏重理性。以不变应万变的姿态面对这突出其来的变化。
变异其实是生物进化所需要的必要条件。但是只有那些经过选择，被证明适应自然的变异，才会最终沉淀下来，构成更复杂的生物。楼市变异一样，只有那些符合建筑学、房地产市场规律的变异，最终才能遗留下来，构成更加繁荣的房地产市场。
前几天路过化龙桥。化龙桥的的街道还是老样子，坑洼不平，但街面却已是面目全非。街道右边原先经常光顾的烤鱼店的地方，却发现原来的老板和烤鱼的伙计己经“物逝人非”，取而代之，是被夷为平地的工地，上面有两三辆挖土机正在忙碌的工作着，去年今日此门中，人面桃花何处去，巷子依旧被火辣的太阳灸烤着，这里将建起一大型江景住宅——重庆新天地。这也算是一种变异吧！
基因变异之规则经百年自然演化才能生成另一生物 ，同理，建筑之历史也有代系传承，门派之分，天佑匠人，才有旷世之作。2006重庆楼市的这一场骤变将会带给我们一些什么东西，现在来断言还为时过早。但机不可失啊。一度的秋交会即将到来，届时楼市将呈“牛市”或“熊市”我们侍目以待，相信会格外引人注目。在一系列调控措施相继出台之后，重庆楼市经历了震荡后的低迷以及理性氛围中的调整，面对即将到来的“金九银十”传统旺季，房地产市场能否在回稳的同时走出一轮大行情?对此业内普遍认为，本届秋交会将不仅是楼盘的大型展示，更是新一轮行情来临前的“大演练”和“风向标”。
基因的变异存在着好坏因子，但我们终究希望把好的变异遗传下来。楼市是一个利益场，楼市是一个博弈场，楼市也是一个辩论场。２００6年，关于房地产市场的各种争论此起彼伏。透过这些各有所谋、莫衷一是的“口水”，我们为读者呈现一些实实在在的楼市过去的轨迹和未来的影子，过去未来共斟酌。喧嚣的房地产圈内永远不缺口水派，缺的是有建设性的行动派，怎么做远比怎么说重要。
需求强劲，总量供应有保障。
纵观8月楼市，无论是刚开盘，还是开始VIP卡发放的新盘一个接一个。在2005年，因市场空间大、后劲足，“外籍军团”纷纷陈兵重庆楼市。近一年多时间以来，我市新增的40多家房地产企业中，有80%是外地开发商，这些“外来户”从住宅项目到商业地产，从多层住宅到豪华居所，几百亩、上千亩的大盘在重庆出现，外地与本地开发商群雄并起、逐鹿重庆楼市的态势正在形成。”
在“新政”的影响下，购房者持币待购，楼市陷入观房期，但总量供应有保障。根据相关部门统计显示，今年1-7月份，房地产开发投资保持增长，但新开工面积、竣工面积同比下降。重庆房地产开发完成投资43.09亿元，同比增长17.44%，商品房新开工面积132.29万平方米，同比下降26.40%，竣工面积101.44万平方米，同比下降37.24%。在楼市观望望气氛最浓厚的7月，从供应看，商品住房新批准上市销售面积在144平方米/套以下的占88.56%，价格在3000元/平方米以下的占67.85%，普通商品住房供应充足。从需求看，商品住房成交面积在144平方米/套以下占79.60%，价格在3000元/平方米以下的占71.94%，普通商品住房供应与需求结构基本合理。 |
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土地大批放量 外地房企涌入重庆 |
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从经济学上讲，价值论的基本观点是不可动摇的：价值决定价格，价格受供求关系影响。刚性的土地存量决定了楼市供需的规模，对土地的需求决定了土地的的价格。近日，记者从重庆市土地交易中心的最新数据来源获悉，1997年重庆直辖时，重庆当年的卖地收入是2亿元，到了2002年，这一数字增加到11亿元，2003年，重庆的卖地收入翻了一番，变成22亿元。到了2004年，土地出让收入猛地飙升到97亿元。2005年，重庆的卖地收入达到102亿元。种种迹象表时，在重庆，一场围绕土地解困的经济变局已然发端。2006年上半年南岸区以18.57亿元的土地成交金额和252.25万m2的出让土地可建建筑面积均居重庆各区之首。同时，从各区土地成交宗数来看，南岸区也以8宗土地成交量仅次于渝北区的11宗。
光华地产姜斌告诉记者，无论是政府、发展商还是购房者，观望与僵持并不是他们愿意看到的。因此目前最重要的是做好项目，练好内功求发展。目前重庆有大部分外地开发商涌进，主要得益于重庆房地产市场的有序和升值潜力。
今年在土地市场上指点江山的外地开发商出手不凡，有着马来西亚背景的重庆威特嘉实业1.7亿元拿下巴南花溪镇一块土地；大连海昌集团旗下的重庆极地实业耗资4.4亿元在南岸黄桷垭圈地；在2 —3月期间，保利集团五次出手，以2.86亿代价一口气吞下巴南区南泉镇90号宗地(小泉别墅)和北部新区经开园陡溪片区的4块土地；在3月，首钢集团旗下的重庆首金房地产公司6.3亿元拿下北部新区经开园一宗750亩的地块；4—6月，重庆奥园瞄准北部新区经开园，两度出手花费1.4亿元；5月，大连万达3.3亿元拿下南坪珊瑚村地块……天津顺驰在南坪国际会展中心旁拿下245亩地，计划打造70万平方米的建筑，万达、富力也把目标对准南坪、观音桥等城市商业中心。
仅仅5个月，重庆土地交易就近60亿元，而下半年一般来说土地交易更为密集，比如去年最后两个月的交易金额就占了去年全年交易的1/4。不出意外的话，今年重庆土地全年成交金额肯定会超过去年。据业内人士估计，今年土地成交金额大约在130-150亿元间。显然，今年的圈地浪潮将更加凶猛。 |
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城市规划 楼市指挥棒 |
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有人把城市规划和房地产开发之间的关系形象地比喻为“在音乐厅演奏的一场乐曲”，城市总体规划是总指挥，房地产开发商是乐手，每一个乐手只能在指挥的指导下奏出动人的乐章。如今，城市规划不仅是房地产开发的指挥棒，更成为众多开发商争相炫耀的“新卖点”：城市绿化带的建设为周边物业提供了“天然氧吧”，河水清淤工作的全面展开使水景住宅应运而生……城市规划在改善城市生态环境的同时，也为房地产开发创造了良好的条件，带来了新契机。
今年全线贯通的轻轨2号线，不仅搅热了轻轨沿线的地产，更让长期制约大渡口楼市的交通瓶颈荡然无存，拉开了大渡口为核心的大城西楼市的序幕。目前，轻轨2号线沿线云集着钰茂、天泰、科而士、锦天等众多实力型开发商，项目的总开发面积将达到数万平方米。
滴水岩--牛角沱滨江路正式开工，从而实现以来交通一直是阻碍外区人走进沙区的最大瓶颈，城市东部与中心区域联系比较困难。而嘉滨路牛滴段在一年后开通后，将彻底改变这一现状。即将建成的站西路也将改变沙坪坝的交通格局，是连接沙区的又一条交通主干道。正是看准了这一发展契机，华宇集团买走了原灯泡厂的地块，建设起了华宇·西城丽景。
地铁项目的启动使得远效地铁沿线的大片土地将成为开发热土。3条地铁线将在2主城区嘉陵江滨江路全线贯通。一年后，从朝天门经上清寺到磁器口将形成一条完整的沿江快速通道，从沙坪坝直达解放碑只要15分钟。东部是我市未来建设的重点和经济发展新的增长点，但长期013年全线完工，3线共长83公里，贯穿重庆市区。地铁沿线连接了城市的最高端和6个副中心，同时也连接了若干个商圈，缩短时空距离，10分钟可从解放碑商圈到江北商圈，远郊居住格局将得到全面的改观。
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需求强劲，总量供应有保障 |
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纵观8月楼市，无论是刚开盘，还是开始VIP卡发放的新盘一个接一个。在2005年，因市场空间大、后劲足，“外籍军团”纷纷陈兵重庆楼市。近一年多时间以来，我市新增的40多家房地产企业中，有80%是外地开发商，这些“外来户”从住宅项目到商业地产，从多层住宅到豪华居所，几百亩、上千亩的大盘在重庆出现，外地与本地开发商群雄并起、逐鹿重庆楼市的态势正在形成。”
在“新政”的影响下，购房者持币待购，楼市陷入观房期，但总量供应有保障。根据相关部门统计显示，今年1-7月份，房地产开发投资保持增长，但新开工面积、竣工面积同比下降。重庆房地产开发完成投资43.09亿元，同比增长17.44%，商品房新开工面积132.29万平方米，同比下降26.40%，竣工面积101.44万平方米，同比下降37.24%。在楼市观望望气氛最浓厚的7月，从供应看，商品住房新批准上市销售面积在144平方米/套以下的占88.56%，价格在3000元/平方米以下的占67.85%，普通商品住房供应充足。从需求看，商品住房成交面积在144平方米/套以下占79.60%，价格在3000元/平方米以下的占71.94%，普通商品住房供应与需求结构基本合理。
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楼市陷观望 促销招数多 |
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今年国内宏观调控对房地产市场的冲击十分明显，信贷紧缩与土地控制，使相当一部分抗性不强的房地产商遭遇到“出局”的尴尬。这种局面，则为一些实力强劲的大房地产商提供了难得的并购机遇。事实上，真正让大家注意到楼市的“不对劲儿”，是在今年8月，媒体铺天盖地的连续地毫无理由地报道“重庆房价上涨的消息”。某高档别墅区，几十幢别墅边同道路、喷泉等配套设施建成三年了，似乎还一幢都没有人入住，那里已经变成一片死城。更值得注意的，位于渝北龙头寺的一个普通商品住宅区，换了几个对外名称和开发商不说，就是最近接手的一家比较有实力的销售商也要撒手撤退，其中原因就不得而知了。
早在7月份，有业内人士断言九部委的细则出台后，重庆房地产将会出现“洗牌”局面。随着国家对房地产市场的规范化，重庆房增企业间的重组并购将会持续，对于重庆过去大小方地产企业众多、“鱼龙混杂”的业界来说，这也许是一个新时期的开始。
在楼市普遍低迷的情况下，在售项目为了促进销售，纷纷推出打折优惠活动，以吸引客户购买。7月底，华宇·北国风光在楼盘现场举行了“冰凉水世界，泼水狂欢夜”的主题活动。除此之外，美茵河谷第二届大型啤酒节启幕；信乐团演唱会又到了奥园，此外，阳光汇还推出了购买指定房源赠空调、免五通。。。。。一场楼市促销的ＰＫ赛正在激烈上演。众多的促销活动，是否能带动淡季中的楼市，如天气一般的火热呢？ |
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品质大旗飞扬 |
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见过两只斗牛吗？两只角拼死顶在一起，寸土不让，相持不下，最终力弱的一方后退。
地产市场也发生了一场公牛角斗，开发商与购房者这两只公牛顶在一起，谁也不肯后退半步。购房者持币观望，等待房价下跌。而开发商坚决将价格挺住，等待市场回暖的一天。购房者的信心来源于政府的政策。今年以来中央政府出台了抑制房价上涨的严厉措施。于是，在房价不久会下降的预期下，房地产投机者退潮，房屋购买自住者开始观望。在过去的一两个月，商品房成交量大幅萎缩，整个楼市一片冷清。
在这时候若想出奇制胜，那么注重自身产品的品质，将是不错的一招，在有限的开发空间里，设计、建造出 更多符合政策规定和市场需求的户型房产。
进入2006年，竞争的激烈程度也将超过以往。在这样的背景下，越来越多的企业把产品定位和产品品质上升到相当的高度，越来越多的企业意识到将来竞争的砝码只能是品质，并且把更多的功夫放在了产品的定位和品质提升上。
目前，市场上明显出来了路线“分化”现象，中高端房各领风骚。而江北五黄路以及渝北一带的普通住宅项目则走的务实路线，让购房者物有所值。中端房因为价格上的优越性，其销售自然不容置疑，而豪宅能否得到市场的认可呢？从2006年的房地产市场来看，虽然已经有了诸多花园洋房项目，但金科·云湖天都项目却以另类的形象及功能的细分成为高档住宅中最火爆的项目之一。这说明虽然重庆楼市的中低端市场存在购买力问题，但高端市场却能经常爆出冷门，从中不难看出，最重要的不是价格，而是项目要做得到位，楼盘创新方向是品质越来越好，实用性越来越大，个性化的东西越来越多，有市即有价。
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