中国对外开放步伐的加大加快，特别是中国经济的持续高速发展和消费市场的迅速发展壮大，吸引了全球各大企业的目光，以世界五百强为代表的跨国企业纷至沓来，争先恐后在中国设立地区总部、研发机构、营销机构等。这些跨国企业的相继进驻，不仅迅速扩大了中国的写字楼市场需求，也促进其价格的步步高升。与此同时，在政策的支持下，中国的民营企业也在近几年迅速发展壮大，其对写字楼的需求也不断扩大。受此影响，2004年全国掀起一股写字楼投资热潮，新的写字楼项目一个接一个相继亮相。其中上海、北京、广州、深圳四大重点城市的写字楼市场尤其引人注目，呈现出难得的供需两旺的态势。
　　可以预计，受CEPA、2008年北京奥运会、2010年上海世博会等利好消息的刺激，特别是更多外资企业的进入和中国民营企业的崛起，中国写字楼市场需求将进一步扩大。那么，具体而言，中国各大城市的写字楼市场会怎样？投资者应如何投资？

　　回顾近十年北京写字楼楼市的发展状况可以发觉，北京的写字楼发展几经波折: 北京写字楼的租金自90年代初开始攀升，到95年达到一个历史高点，随后自95年底开始显著下调; 到2000年，受网络热潮刺激，租金又显著上升，而2001年网络泡沫的爆破，空置率再次上升; 从2002年到2004年，由于新增供应的减少，其空置率虽然维持于较稳定水平，但租金仍然继续下降。直到2004年第二季度，由于东部缺乏新供应，整体租金开始上升，而第三季度由于中关村地区新供应增加，空置率又开始回升。
　　总体将供过于求
　　有关预测表明，从2005年开始，未来3年北京新增写字楼供应量将超过400万平米，其中约225万5千平米位于东部（51.3%），其他区域约214万平米（48.7%），而东部新供应集中于CBD及东二环一带。
　　与此同时，根据北京同期的生产总值增长率、就业人口、消费物价指数、固定资产增长等相关指标推测，2005-2007年北京写字楼的吸纳量约为210万平米。
　　按上述未来三年新供应量估计约430万平米，吸纳量为210万平米，供过于求情况相当明显。
　　多极分化
　　据有关统计资料，北京甲级办公楼于2004年第四季度总存量为323万平米，分布比例如右图:
从上述分区供应可见CBD及建国门一带为主要甲级办公楼供应区域，共占42%。根据我们的预测，未来几年，受新增供应量的影响，各区的写字楼供需情况将呈现多极分化状态：
　　CBD长期供需压力加剧。数据显示2004年第四季度CBD的空置率为各区最低，仅3.1%，现时该区甲级办公楼总量约65万平米，预计2005年新增供应约30万平米，占现时总量46%，由于该区现时空置率极低，且CBD为最受用家欢迎区域，几个在建项目在完工前已获不少大租客及买家吸纳，预计该区于2005年较后时段，中环世贸中心（17万平米）入住后才会出现市场压力。而2006年该区仍有不少新供应，供需压力将加剧。
　　燕莎商圈短期面临压力。数据显示2004年第四季度该区空置率为8.5%，其中甲级办公楼总量约45万平米。预计2005年该区新增供应约14万平米，占总量31%，但由于用家对地铁日趋重视，影响燕莎一带的吸纳量，所以该区2005年下半年将呈现压力，但由于该区2006年并无新甲级办公楼供应，预计供应量较快为市场吸纳。
　　建国门/东长安街一带颇具竞争优势。数据显示2004年第四季该区总量约71万平米，空置率为10.9%，虽高于其他东部区域，但主因为建国门外的新华保险大厦刚完工，该项目规模不大，已获不少预租客户，由于2005年一季度CBD及建国门并无新增供应，预计该项目将迅速为用家消化。而2005年该区新增供应——建国门内东单口的光彩国际中心及建国门外LG Tower，预计该两个项目于2005年第二、三季完工，届时会出现一定供需压力，但由于东长安街一带明年及后年并无新完工项目，且地铁五号线预计于本年底明年初通车，东长安街为两条地铁交汇点，对客户吸引大增，故该区将具相当竞争优势。
　　东二环供需压力大。数据显示，2004年第四季度东二环空置率为7.1%，甲级办公楼总量约23万平米。不仅如此，该区今年还将新增供应量约16万平米，占总量70%，明年新增供应量13万平米，即今明两年新增逾倍供应量。毫无疑问，该区未来的供需压力将较大。
　　金融街未来压力较大。数据显示，该区2004年第四季度空置率为7%，总量为42万平米。同时，虽然2005年度该区完工项目较少，但未来3年预计新供应逾一百万米，预计供需压力于明年开始显现。
　　中关村压力已现。数据显示，该区第四季度空置率为30%，总量约52平米，未来三年新增供应量约74万平米，其中相当数量于2005年下半年完工，由于该区现时空置率较高，预计2005年较后时期该区供需压力增大。
　　综上所述，虽然目前北京甲级办公楼现时市场平稳向上，需求稳步上升，特别是随着一系列开放政策在北京的落实，外资吸纳甲级办公楼仍有相当潜在空间，但由于供应量颇大，预计供需失衡于2006年趋明显，部份地区的市场压力于2005年度加剧，个别区域在未来两年仍较平稳。

　　广州的写字楼经历了几代变迁。其中第一代写字楼，兴起于环市东，纯办公功能建筑是这一代写字楼的主要特征； 第二代写字楼兴起于天河北，动静分开的办公布局、会客空间的设置与私密性的突出等是这一代写字楼产品的显著特征； 第三代写字楼，则是目前正在兴起的珠江新城，这一代写字楼以国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采用为重要标志，并且在硬件配套及办公理念方面，都有了质的飞跃。
　　用家层次提高
　　以前支撑广州写字楼租赁市场的主要力量是国内中小型企业，其实质是刚起步的企业，稳定性很低，更没有转为买家的实力。近几年情况有了很大的变化，国内的企业快速成长的同时，国外的各类型企业大规模进入广州，不但成为现有写字楼市场的主要客户，而且将成为未来珠江新城板块写字楼必须重视的客户群。
从表一可以看出IT业、广告业以及金融行业占了珠江新城写字楼相当大的比例。其中，富力集团的两个写字楼盈隆广场以及富力中心大厦甚至以世界500强企业作为自己的目标客户。
　　价格上升空间大
　　珠江新城写字楼在建量很大，但可售面积却较为有限。目前在售的只有华普广场、勤建商务大厦、星汇商务大厦、双城国际大厦，而发展中心大厦、珠江投资大厦、信合大厦等，均有总部物业或企业自用的色彩，不对外发售。因此，在售写字楼就特别吃香，价格也是一路攀升。
　　珠江新城第一座写字楼双城国际内部认购期间均价在6800-7500元/平方米，如今已经上涨到8500元/平方米。华普广场开售价是6800－7500元／平方米，现在已上升到8300元／平方米; 勤建商务大厦内部认购价是8000元／平方米，现在已升至9000元／平方米（见表二）。
珠江新城写字楼的开发目前进行得如火如荼，其写字楼的价格也直逼天河北，同时随着珠江新城交通的改善，珠江新城的写字楼将有进一步上升的空间。
　　投资前景广
　　珠江新城是广州市新兴的办公区，亦是广州市CBD所在，其写字楼的前景被市场所看好。但由于受广州市写字楼供应量膨胀的影响，目前不少人仍对写字楼的投资持观望态度。不过，数据显示，2004年第四季度北京市写字楼的供应量达292.4万平方米，而同期广州市的写字楼供应量只有24.57万平方米，广州市目前的写字楼的整体供应量只是北京市一个区写字楼的供应量而已。同时，随着广州市经济的逐步发展，世界500强的引入，广州市写字楼市场亦将继续蓬勃发展。由此可判断，广州市的写字楼市场是乐观的！
就珠江新城而言，作为广州市重点的办公区，目前其写字楼的价格与天河北相比稍低，在售的写字楼价格大都集中在8000-11000元/平方米，而天河北二手写字楼的价格则集中在9000-15000元/平方米，导致这一价格的差距主要原因是珠江新城目前的配套以及交通未完善。可以预计随着珠江新城相关配套措施的日益成熟，其价格肯定会进一步上涨。
　　上述两方面情况分析表明，珠江新城的写字楼具有广阔的投资前景，目前是投资入市的良好时机。不过，需要提醒投资者的是，由于该区还是新兴商业区域，所以投资该区域写字楼守期将比较长，较适合长线投资者。

　　自2003年以来，诸如“上海写字楼市场渐旺”、“上海写字楼迎来“黄金时代””、“办公楼市场后市向好成定局”......，就频频见诸于报端，这也从一个侧面向人透露: 上海写字楼市场发展前景良好。
　　有资料显示，几年来上海写字楼租金涨幅屡居亚洲之冠，个别写字楼还以1.1~1.2美元／平方米／天的价格进入世界租金最昂贵的写字楼前列。就2004年而言，上海甲级写字楼的空置率持续下降，其中一季度空置率降至11.5%，二季度降至9.7%，到年底更是创出6.51%的近年新低; 与此同时，在需求不断放量的推动下，租金也在三年来持续上扬的基础上继续攀升，甲级写字楼租金在第二季度上升了3.7%，达到0.70美元／平方米／天，至年底上涨至0.74美元／平方米／天。即便如此，上海经济的快速增长、数量庞大的外来资本带来的需求量仍旧使上海写字楼市场保持着相对紧张的状态。
　　需求上升空间大
　　自上海将信息产业、金融服务业、商贸流通业、汽车产业、成套设备制造业、房地产业确定为上海市重点发展的新兴六大支柱产业以来。这六大新兴产业就显示出强大的发展势头，并成为写字楼市场的主要消化力量。据“2003上海市房地产市场”中的营业性办公楼出租面积行业分类表显示，占据前三位的行业分别是批发零售贸易业、信息咨询服务业、金融保险业。
　　从未来上海的产业发展趋势来看，构成上海写字楼消化的主要力量仍会是上述几个行业，其中尤以金融保险业的潜力最大。目前中国金融领域开放的程度仍然有限，许多外资金融机构最为感兴趣的领域仍然不够开放和成熟，市场化程度不够。现在国家确定把金融领域逐步放开作为引进外资工作的重要举措，对外资金融机构进入中国市场会具有较大的推进作用。同时，目前上海金融机构的办公面积仅为15-20万平方米左右，与上海国际金融中心的发展目标相距甚远，随着这一领域的开放，金融保险业必将成为上海写字楼市场的主要消费对象。
　　另外跨国公司总部进入上海也是一种趋势，例如西门子公司将手机的亚太区总部从香港迁往上海; 通用电气公司的塑料集团将亚太区总部从日本东京迁至上海; 摩托罗拉公司在上海新成立了其能源产品的亚太地区管理总部; 阿尔卡特将亚太区总部从澳大利亚迁至浦东; 柯达公司基于稳固和拓展亚太区市场的考虑，亦将地区总部设在浦东。此外，花旗、汇丰等金融集团也不约而同地将其亚太地区总部，从香港整体移师上海......上海正以其前所未有的魅力吸引着来自世界各地的资金力量，这些海外资本的直接投资额及其所吸引的相关行业投资额将会给上海写字楼市场打开更广阔的天地。
　　除此之外，民营企业也是一股不容忽视的力量。据有关资料显示，目前上海产权式写字楼客户的80%为民营企业（在民营经济比重较大的深圳，这个数字是90%以上）。有数据显示，2004年二月底，上海民营企业已突破23万户，也就是说每两家上海企业中，就有一家是民营企业，其中注册资本超亿元的达182家。与此同时，受上海物流优势、金融优势、窗口效应等吸引，外地的民营企业也大量进入上海。这些民营经济力量自然成为推动上海写字楼市场向前的重要力量。
　　另据有关数据显示，目前上海写字楼市场累积的供应量约370万平方米，而香港已达670万平方米。这一数据表明上海有很大的上升空间。
　　租售并举将成趋势
　　两年前上海是没有什么写字楼卖的，因为租金持续上涨，开发商普遍具有惜售心态和较强的实力，并没有太多的套现要求，求租客源也不愁，因此各写字楼都用租赁的方式以获取高额稳定的回报。
　　但是目前有一些因素正在悄然地改变这种格局: 一是租金已到了一个相对稳定的水平，一些前期开发成本较低并已获取一定利润的项目在合适的价位上产生了套现的意愿; 二是某些后期进入市场的项目本身就以销售获利、套现为目的; 三是部分写字楼客户在长期承担高额租赁成本、写字楼租金持续上涨的情况下，产生了“租不如买”的置业愿望; 四是上海市采取各种措施抑制短期炒房投机行为后，对公寓住宅项目的投资信心产生了较大的影响，而相对上海住宅过快的价格涨幅而言，写字楼的价格显得比较理性，并且在市场上有很稳定的出租率支撑，也使得写字楼市场相对稳定的回报吸引了部分投资资金的眼光。
　　受上述因素影响，目前上海可销售的产权式办公楼占写字楼消化总量的比重在不断上升。据统计，目前办公楼销售与租赁的比例从原先的10%跃升至35%。其中2003-2004年，几个烂尾楼改造项目——“飞洲国际广场”、 “均遥国际广场”、“沙田大厦”更是掀起了上海写字楼销售的高潮，尤以“飞洲国际广场”最具典型效应。温州民营企业——飞洲集团收购了上海徐家汇地区面积最大的烂尾楼“宝通大厦”， 注资7亿元重新启动， 更名为“飞洲国际广场”后包装上市。在开盘第一个月内,就销售15000平方米,销售均价22000元/平方米，创下了上海甲级写字楼销售速度的新记录，不禁让人对上海产权式写字楼市场前景产生了美好憧憬。
　　总而言之，写字楼销售市场比较活跃的深圳，一年的写字楼销售面积约是25万平方米，上海则远远低于这一数据，所以单纯地从两个城市的地位和经济力量对比来看，上海市的写字楼销售市场还有很大的想象空间。

　　作为中西部唯一的直辖市，同时作为一个拥有3000万人口的特大都市以及中国重要的工业城市，重庆在中国西部的战略地位以及布局中可谓举足轻重。西部大开发，将为重庆的经济带来新的发展良机。
　　同时，从2005年开始，跨国零售商已开始在中国全方位扩张，大量的外资涌入重庆，外资的到来在推动国内商业市场发展的同时，还使得本土商业开发者不得不重新制定竞争策略，这将为重庆的写字楼市场带来巨大商机。
　　市场逐渐成熟
　　重庆的社会经济在近十余年来发生了非常大的变化，不同的发展阶段有着不同的社会经济特色。受此影响，重庆写字楼市场的发展也经历了四个不同的发展阶段:
　　一、是发展初期：指90年代初期，该阶段重庆市的写字楼相当少，且大部分写字楼为政府机构投资所建，用作地方行政办公用地，几乎没有真正的商品写字楼。
　　二、是快速发展期：1995年至1998年是重庆写字楼市场的快速发展期，如今重庆市场上的主要写字楼多为这段时间动工兴建的，包括重庆目前高档写字楼的代表——大都会商厦。
　　三、是淡静期：由于前期开发过热和对“直辖效应”的预期过高，造成写字楼市场有效需求不足，导致1999年以后，重庆写字楼市场存量过大，从而进入了一个开发的淡静期，写字楼开发相对比较少，租售市场也相对比较沉寂，除少数优秀写字楼外，大部分写字楼入住率偏低，有的写字楼售价甚至降到住宅的价位，开发商对进入写字楼市场显得非常谨慎。
四是恢复发展期。经过两年的沉寂后，进入2002年以来，重庆写字楼市场又有了一定起色，开始步入恢复发展期。数据显示，重庆市2003年写字楼的成交量达到23.14万平方米，比2002年增长144.4%。成交金额方面，2004年为7.22亿元，比2002年增长213.6%。
　　品牌甲级写字楼看涨
　　近年重庆经济取得了飞速的发展，一些外埠品牌企业对重庆越发关注，在他们看来，要做大做强企业在西部市场的生意，重庆具有战略性的“根据地”意义。当越来越多的外埠品牌企业都具有这一共识时，重庆本地快速成长型企业对甲级写字楼的需求也陡然增加。在甲级写字楼极大的市场需求面前，以解放碑为代表的甲级写字楼如雨后春笋般迅速崛起且气派时尚，这极大的满足外埠品牌企业和重庆本地快速成长型企业对办公条件的需求。但从重庆现在经济发展的程度来看，仍需有品牌的甲级写字楼，因为，“外企”们对自身企业的形象很重视，他们需要与自身品牌含金量相吻合的办公场所。
　　区域竞争压力较大
　　受重庆全市范围内大量空置写字楼的影响，市场竞争压力相对较大。如果这部分存量写字楼经包装后重新推向市场，则必定会对新开盘写字楼形成较大冲击。
　　同时，由于重庆市特殊的组团式布局以及渝中区在全市地理区位和社会经济中的核心地位，据不完全统计，重庆市目前拥有一定规模（总建筑面积在1万m2以上）的在售或已投入使用办公楼近60栋，大部分集中分布于渝中区，这将导致该区域的写字楼市场竞争更加激烈。
价格有待调整 租金有望上涨
　　从重庆目前的写字楼供应形势来看，写字楼的价格普遍偏高，体量偏大。而根据重庆目前经济发展趋势来看，各种个体经济、私营经济发展较快，这部分企业需要一种经济实惠、首付款较低的写字楼。

　　作为中国改革开放的前沿城市，深圳凭借灵活的市场机制及优越的地理位置，经过二十多年的快速发展，现已成为中国大陆最具经济活力的城市之一。频繁的商业活动给深圳带来了大量的写字楼物业的需求，从而形成了一个庞大的写字楼租售市场，写字楼物业的投资亦受到了众多投资者的关注。

　　罗湖福田　新老交替
　　写字楼作为市场经济的产物，其所处的地理位置有着一定的共性，一个城市中写字楼集中的区域，必定是其商业经济最为繁荣、商业气氛最为浓厚的中心地带。罗湖区是深圳最早建成区之一，由于毗邻香港，经济发展起步较早，目前已成为深圳市最重要的商贸、金融、信息与物流中心。而罗湖区写字楼的发展，在一定程度上也成为了深圳经济发展的一个缩影。早期的国贸大厦和现在的地王大厦，都曾经作为深圳经济腾飞的象征。即使在今天，地王大厦仍然是深圳最高的代表建筑之一，是深圳写字楼的标志性建筑。而地王大厦所处的蔡屋围片区，在短短的不足千米的道路两旁，就集中了地王大厦、深业中心、发展银行大厦、华润大厦、世界金融中心等顶级写字楼，是目前深圳的金融中心区。并凭借其优良的地理位置及成熟的商业配套，吸引了大量的诸如IBM、摩托罗拉、英特尔等大型跨国企业的入驻，目前仍是深圳高档写字楼市场的核心区域。
　　进入21世纪以来，罗湖区由于经过了多年的发展，可供发展的地块越来越少，深圳经济的发展重心逐渐西移。作为深圳未来的行政、文化及商业中心，福田中心区由于具备了高规格的规划和设计，成为了深圳写字楼发展的中心地区。仅2002-2004年三年间，福田中心区投入使用的写字楼总面积就将近60多万平方米，成为了目前深圳写字楼分布密度最高的区域，并且目前仍有金中环国际商务大厦，国际商会中心，大中华国际交易中心，诺得中心，安联大厦等十余栋即将建成投入使用的写字楼，预计未来的供应面积近百万平方米。
　　不仅如此，随着2004年深圳市政府的部分职能部门陆续搬入位于中心区的市民中心办公，良好的市场前景亦吸引了众多企业的关注，仅2004年，就先后有环球资源、中国海运、新华保险等多家知名公司在该片区斥巨资购买写字楼物业。
　　毫无疑问，凭借着良好的区域规划以及优越的行政配套，福田中心区将成为深圳最具成长潜力的写字楼市场，深圳写字楼发展的龙头片区。
　　步入发展期
　　写字楼的市场状况是反映一个城市经济发展状况的晴雨表，写字楼的需求增长与经济发展周期息息相关，深圳写字楼市场也从一个侧面反映了深圳经济的发展历程。深圳的地标建筑地王大厦，在1996年落成时，凭借其当时良好的经济发展态势及其为中国大陆第一高楼的美誉，每平方米的销售均价接近港币3万元，创造了深圳写字楼市场的最高纪录。但随之而来的亚洲金融风暴，亦使深圳经济发展受到了一定的波及，对写字楼市场的影响也随之体现，地王大厦的成交单价最低曾达到了不足万元。
　　随着中国加入WTO，稳定快速发展的经济环境为深圳注入了新的活力，深圳经济重新步入了快速发展的轨道，经济实力不断增强，深圳作为一个区域中心城市的地位得到了进一步的加强，并受到了国内外资本的广泛重视，刺激了国内外企业的不断涌入，深圳写字楼市场亦获得了新的发展空间，吸引了越来越多投资者的关注。
　　同时CEPA的签定、首届文博会的成功召开以及地铁通车等因素，也为深圳经济的新一轮发展提供了强有力的刺激。一系列的利好，在带动经济发展的同时，也为深圳的写字楼市场带来源源不断的新的消费力量。
有数据显示，随着深圳写字楼市场的持续升温，售价及租金价格不断上升，空置率不断降低，深圳写字楼市场已经开始步入一个新的高速发展时期。
　　高档化成趋势
　　深圳经济发展初期，一些建设标准较低、户型较小的商住型写字楼得到了市场的青睐。如佳宁娜友谊广场、国贸商住大厦、国际商会中心1期及2期等。这类写字楼的特点是户型相对较小，且大部分都不配备中央空调及公共卫生间。由于这类写字楼的物业成本非常低，商务成本也较低，从而迎合了对成本比较敏感的中小企业的需求。
　　但是，随着深圳经济的持续发展，进入深圳的外资企业及国内大型企业数量不断增多，同时部分本地企业经过多年的积累，也已具备了雄厚的经济实力，这些新增力量对写字楼素质的要求有了明显的提高，从而带动了深圳写字楼的更新换代。
　　从市场需求也可看出，在2004年，高配置、高素质的甲级写字楼不断受到追捧，无论租金还是售价都不断攀升，出租率保持在高位徘徊，如地王大厦出租率就一直保持在90%以上。
　　可以预见，随着深圳投资环境的不断改善，将会吸引更多的大型企业及跨国公司将深圳作为战略性投资的首选之地，未来高素质的纯甲级写字楼将成为深圳写字楼市场需求的主流，而早期的低配置、低素质的写字楼将不可避免的面临租金下滑、空置率升高的尴尬局面。
　　长期投资需关注三因素
　　由于写字楼租赁具有租赁周期长、租金收益高、租户相对稳定等特点，所以写字楼投资较之住宅等房地产投资，除了可通过二次转让获得差价收益外，亦可通过租赁行为获得长期收益，较适合于资金宽裕及期望获得长期稳定收益的投资者。
　　另外，投资者在选择写字楼时，需要重点考虑以下三个因素：
　　一、是位置：位置的选择包括考虑周边的公共交通配套（如地铁及公车站等），以及道路交通和商业设施是否完善。
　　二、是物业档次：写字楼物业档次的好坏对未来租赁业务的稳定性有着重要的影响。从目前深圳写字楼市场来看，档次良好的甲级写字楼如地王大厦、嘉里中心等出租率都达到了90%以上，且呈供不应求的局面; 而一些早期推出市场的相对配置较低的写字楼则大部分出租率都徘徊在60~70%之间，租金收入水平亦相对较低。
　　三、是物业管理水平：优质的物业除了可以满足一些跨国企业租户较高的租赁需求，保持租户的稳定性外，亦可使写字楼大厦内大量的机电设备及公共设施得到良好及时的保养，从而使物业获得长期的保值增值。